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2020樓市預測:房價將成調控松緊的“刻度尺”

時間:2020-01-02 11:16:05 來源:第一財經

  如果用兩個字來形容2019年,那就是“穩定”,土地市場穩定、房產價格穩定、未來預期穩定。同時,樓市調控政策指向性明確,全國降溫城市不斷增多,在商品房總體成交量依然上行的背景下,房價整體上漲態勢得到有效控制。

  在房住不炒的調控主基調下,樓市的投機性需求基本離場,住宅回歸居住本源;

  在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的方向指引下,金融側調控保持相對高壓,有力保障房產市場理性發展,防止投資過熱現象產生;

  在租售同權的安居目標下,租賃房源供給不斷增多,租賃市場繼續蓬勃發展;

  在因城施策的調控準則下,各地的調控精準度不斷提升,各城調控的顆粒度也愈加精細化。

  房地產金融首當其沖

  2019年全年樓市政策保持了相對穩定,因城施策的精準調控在各地都有所體現,如佛山取消樓市限價政策、東莞調整二手房交易個稅等,蘇州部分區域限售、大連、洛陽等地出臺限價政策??傮w來看,政策放松的城市和地區較少,大部分城市依然維持了調控高壓,尤其是開封、張家港兩地分別在7月、12月經歷了政策放松“一日游”,導致各地調控放松更為謹慎。

  2019年在市場流動性整體放松的環境下,房地產金融側卻愈加收緊,向市場傳遞出明顯信號。即房住不炒已從行業源頭入手,不但要控制房地產開發企業風險,同時通過金融側調控,有力提升房地產去產能化的節奏。

  2019年房地產金融側的調控來看,主要采取了三步走。

  第一步“定調嚴控”。4月的“房住不炒”基調重申,7月政治局會議“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,9月國務院常務會議明確要求,地方政府專項債券資金不得用于土地儲備和房地產相關領域等都是融資從緊的明確信號;

  第二步“嚴控信托”。5月開始監管部門就發文嚴防資金通過信托、金融租賃等方式進入房地產領域,7月監管部門約談房地產信托業務發展過猛的信托公司;

  第三步“加大整治”。8月上銀保監會表示將在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查,涉及土地儲備貸款、開發貸款。8月底銀保監會又發布對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報,對中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。

  人才政策頻出

  今年直接針對樓市調控放松的政策可謂鳳毛麟角,大量的放松體現在各地落戶政策放松、人才政策放松,這類政策對于樓市產生了間接性影響。

2019年部分城市和地區人才政策情況

  從放松人才購房限制政策來看,大多是提供相應補貼或直接降低或取消人才的購房門檻。但必須要看到,人才政策的真實目的還是吸引人才,政策本身包含的內容也較多,購房只是其中一部分,因此不能將人才政策就等同于調控放松。

  值得關注的是,各地的人才政策本身依然有著諸多值得推敲之處,一方面人才引進大多以學歷或職稱為主要標準,缺乏根據各城重點發展產業的專業性人才引入標準,這在部分二三線城市表現得尤為明顯;另一方面不排除部分城市通過人才政策的方式起到調控變相放松的效果,尤其是將人口的門檻降得過低時,這一傾向體現尤為明顯。

  土地市場降溫,房企加速回歸一二線

  2019年全年土地市場成交量顯現同比明顯減少,從土地購置面積的數據來看,上半年房地產開發企業土地購置面積8035萬平方米,同比下降27.5%。下半年土地購置面積整體有所回升,但從全年來看總體成交同比去年下滑的趨勢沒有改變,1-11月同比下降14.2%。

  從實際拿地情況來看,房企圍繞重點城市群和核心都市圈的布局力度明顯加強。大型品牌房企回歸一二線的趨勢較為明顯。深圳、北京土拍市場今年都呈現過火熱的局面。6月,深圳幾塊宅地的出讓更是具有明顯的“吸睛”效果。

  與此相對應的是,三四線及以下城市是土地流拍集中地,從2019年土地流拍數量的情況來看,排名靠前的城市分別為金華市、濟寧市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿度低,市場趨冷是這類城市土地降溫的重要因素。

  今年以來部分房企開始暫停拿地,規避風險。一方面由于2016-2017年的地王項目在很多城市都面臨著銷售困局,讓房企拿“地王”的沖動銳減;另一方面負債率過高的房企也在今年被動減少甚至暫停拿地動作。整體來看,房企在土地市場已明顯理性,拉動土地溢價率持續走低。

  銷量繼續提升

  從統計局公布的數據來看, 1—11月份,商品房銷售金額139006億元,增長7.3%,其中住宅銷售額增長10.7%。2019年全年破15萬億已無懸念。

2019年1-11月商品房銷量情況

  房企在2019年也加快了銷售腳步,早在5月,不少房企已經開始加快推盤的力度,6-7月的市場推盤節奏以及促銷也是大于去年,下半年在樓市降溫的大環境下,房企“以價換量”的情形不斷增多,拉動樓市銷售量穩步提升。同時房地產銷售的分化也在不同城市中得到體現,深圳、上海臨港等熱點城市和地區,受大政策影響帶動了樓市熱度提升,但一些三四線城市甚至二線城市出現了市場降溫。

  目前行業整體集中度提升步伐并未停止, 2019年新入千億陣營的房企數量預計在5家上下。商品房銷售規模減緩態勢已經形成,在此背景下,龍頭房企的銷售規模增長已經趨緩,而中小房企的分化仍將持續,受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響,沖擊千億的難度還將不斷提升。

  房價保持穩定,降溫城市同比增多

  2019年,房價調控壓力在上半年表現得尤為明顯,住房和城鄉建設部上半年對6個城市進行預警提示的基礎上,又對新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

  下半年房價上漲壓力較大的城市明顯減少,但深圳或是個例,由于市場熱度提升過快,12月深圳住建局明確表示,二手房小區上漲超5%,市民可以向區房地產主管部門投訴,在房價整體下行壓力較大的環境下顯得較為“另類”,但這也在另一側面體現出房價調控在各地重要性。

  嚴調之下,樓市降溫。從統計局公布的數據來看,2019年各月房價出現同比下行的城市不斷增多,11月超過30個城市的二手房價格下跌,時隔56個月再次出現超過30個城市房價下調。其中一線城市二手房普通出現房價下探趨勢,例如北京11月相比1月下降了2.5%,廣州下降了4.8%。二線城市中青島、濟南、杭州、三亞等下滑趨勢都十分明顯。

  穩定之下,分化加劇

  從中央經濟會議和住房和城鄉建設工作會議傳遞出的信號來看,2020年房地產重點依然體現在落實房住不炒,保持樓市穩定,發展租賃體系等幾個方面。因此,2020年樓市的健康平穩發展,安居宜居的住房目標不會改變,房地產市場將呈現平穩運行的態勢。預計房地產調控總體保持從嚴,因城施策的方式會多樣化,房地產金融側收緊將常態化。在整體穩定之下,各類分化將在以下幾方面持續體現:

  調控分化,房價成為調控松緊的“刻度尺”。調控政策并不會采取“一刀切”手段,因城施策依然是調控政策的前置性條件。因此,總體來看,2020年二手房市場整體波動性將繼續減小,春節前量價難有大起色,“小陽春”依然有望出現在各類城市,一線城市房價下行空間較小,不少二三線城市房價下探空間依然存大。

  值得關注的是,城市一二手成交量變化并非當前調控的主要“標尺”,房價才是判斷調控未來松緊度的“刻度尺”。換言之判斷一個城市可否放松的標準是房價下行壓力。因此,一線城市和熱點二線城市的政策放松難度普遍較大,但更多三四線城市將由前期的房價上漲向下行壓力增大轉化,另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線,在供應量持續但需求不斷減少的背景下,三四線及以下城市放松的概率會有所提升。值得關注的是,三四線調控放松的節奏會較為平緩,更多放松或在二季度以后逐步在市場體現出來。

  分化之下,金融政策難言寬松。無論從年中政治局會議,還是年底中央經濟工作會議來看,堅持房住不炒,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段的目標非常明確,2020年不會放松對房企融資的定向嚴監管,房地產融資的寬松化很難實現,房企融資難預計依然會保持延續。

  值得關注的是,2020年房企“借新還舊”的現象的確普遍存在,一方面是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓,導致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力,另一方面由于融資難度增大,2020年融資成本的高企亦將持續。

  值得關注的是,由于部分房企追求前期過度追求規?;?,導致前期負債水平過高,在融資從嚴的大背景下,這類企業的風險度也在不斷提升。2020年降低負債水平,降低財務風險顯得較為重要,通過項目轉讓,項目合作的方式來減輕負債或成為市場常態。

  城市分化,房企持續回歸一二線。2019年房企拿地總面積下跌預示著2020年土地市場也難言樂觀。

  房企回歸一二線的重要原因在于需求側變化,一方面是棚改結束,三四線及以下城市購房需求總量會明顯下降;另一方面,二線城市人才政策吸引力遠大于三四線城市。

  后續房地產拿地面積下降的趨勢不會變,但并不代表房地產開發行業將快速萎縮,一方面商品房開發量減是逐步緩慢的,而非斷崖式下跌;另一方面各大城市舊城改造依然會給房企帶來很多新機遇。

  房企分化,產品力成為競爭關鍵砝碼。從以往房企的競爭來看,多聚焦于規?;?,這也導致了部分房企過于樂觀而盲目擴張。2020年商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成,預計2020年行業整體集中度提升的速度將會逐步放緩,龍頭房企的銷售規模增長繼續趨緩,而中小房企的分化仍將持續,淘汰率將不斷提升。

  從全國住房和城鄉建設工作會議確定的2020年重點目標來看,著力提升城市品質和人居環境質量是重要一項,這也預示著對房企開發品質的監控力度會同步加強,在2019年不同城市的新建住宅質量問題不斷引起廣泛關注的情況下,2020年房企之間的競爭不會只圍繞于規模本身,房地產后調控時代精準把脈購房者的需求,才是重中之重,產品力將成為房企間競爭的關鍵砝碼。

  (作者系58安居客房產研究院分院院長)


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編輯: 趙名揚
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